当卖房者开始相信算法

保利和润用AI走播、AI短视频创作和AI销售员，在房地产寒冬中将留资率提升25%，年投入缩减近30万。本文深度剖析其AI自获客体系的底层逻辑、组织影响和企业落地清单。

营销已经不是一个关于你制作的东西的部门，而是一个关于你创造的过程的部门。

这是现代营销之父菲利普·科特勒几年前的一句洞见。彼时，很多人只是把它当作一句大师的预言。但在2024到2025年，保利发展控股旗下的保利和润，用一个房地产的AI自获客体系，把这句话变成了真金白银的账本。

当大多数房企还在用惨烈的渠道佣金和人海战术抢客户时，保利用一套AI工具组合，在短短一个月内，把矩阵账号的曝光量拉升了30倍，单项目年投入缩减近30万，还顺手拿下了腾讯广告房产行业的“年度之星”。这不仅是一个营销案例，更是所有依赖重内容、重线索、重线下成交的行业都必须正视的信号。

一、在冻僵的市场里，做第一个点火的人

过去两年，中国房地产营销人大概经历着职业生涯最煎熬的无力感。以前卖房，比拼的是地段、沙盘和销售员的口才；后来比拼的是渠道，谁能给分销更高的佣金，谁就能抢到客户。但当刚需收缩、投资退潮，整个行业的客源就像冻住了一样，砸钱也砸不出水花。更致命的是，获客的账彻底算不过来了。

一套几百万的房子，获客成本动辄高达数万元。更令人沮丧的是，大量成本并没有真正转化为有效客户，而是在粗放的投放、千篇一律的短视频、以及疲惫的电销团队中被浪费掉了。传统的基于人海战术和渠道依赖的模式，已经触达了效率天花板。核心矛盾变成了：如何在流量红利消失殆尽时，用更低的成本，找到更精准的人，并让他们心甘情愿地留下资料？

保利的答案是：彻底放弃对“人力奇迹”的幻想，转而去相信一套精密的“算法系统”。

二、解剖一只“AI获客机器”

保利和润在大湾区的广州保利燕语堂悦、江门保利琅悦、东莞保利天珺三个项目上，跑通了这套名为「AI 自获客」的体系。它不是一个简单的AI工具插件，而是一条完整咬合的数字生产线，切入了获客、转化、成交三个核心环节。

1. 获客端：从“真人秀”到“高效复制”

过去，一个售楼处想做直播，至少需要主播、运营、场控三个角色，筹备数天，效果还极不稳定。一旦核心主播离职，整个线上获客体系就会瘫痪。保利引入了AI走播，自动辅助真人直播，降低了直播门槛和人力消耗。紧接着，AI短视频创作工具接手了最繁重的内容生产工作。它能规模化、全天候地产出符合项目调性的多组短视频素材。这些AI生成的素材，再通过AI投流系统，在抖音、腾讯广告等平台上进行小批量、高频次的A/B测试。哪个素材留资成本低、转化率高，系统就自动给哪个素材加预算。这不再是“赌一个爆款”，而是让算法自己“筛选”出爆款。

这套打法的结果令人震惊：试点仅仅一个月，在成本大幅下降的前提下，矩阵账号的整体曝光量增长了30倍，单项目年度内容生产和投放的总体投入，反而缩减了将近30万。

2. 转化端：永不疲倦的“顶级销售”

流量进来了，但如果没有及时响应，线索就会快速冷却。以前一个销售顾问同时只能跟盯一两个客户，夜深了、疲惫了，就会漏掉潜在买家。保利部署了AI销售员，它能7×24小时实时响应客户的线上咨询，而且话术精准、情绪稳定。它在对话中一边回答问题，一边完成客户意向的初步筛选和打标。这种即时、标准化的互动，直接把试点项目的留资率平均提升了25%。这意味着，在流量成本不变的情况下，进入销售漏斗的有效客户数量凭空多了四分之一。

3. 成交端：一客一策的“智能军师”

当客户终于走进售楼处，传统的接待方式全靠销售员的个人经验。一个新手和一个销冠，对同样客户的判断可能南辕北辙。保利在全国超过60个项目上线了AI智能工牌，它能记录销售与客户的线下互动，结合线上的行为数据，生成AI客户画像。系统会为每个客户推送“一客一策”的盘客策略，告诉销售：这个客户最在意的是学区，那个客户对噪音敏感，另一个客户正在反复对比隔壁楼盘的户型。这样一来，每个普通销售员背后，都站着一个掌握了全局数据的“智能军师”。

三、隐性革命：重新定义“谁在为增长负责”

保利这个案例，表面上是工具的胜利，深层其实是一场组织的隐性革命。它回答了一个困扰所有企业老板的终极问题：当增长停滞时，到底该换掉人，还是换掉方法？

在传统营销组织里，核心竞争力存在于“人”的身上——最厉害的投手、最有网感的内容总监、最能说会道的销冠。他们是“手工艺人”，拥有无法被复制的隐性知识。这就导致企业的增长极度依赖这些“英雄”，管理成本高昂，产出极不稳定。保利的AI自获客体系，实现了一个关键的动作：将核心竞争力从“人”迁移到了“系统”上。

它把内容生产、投放优化、客户接待这些非标动作，都进行了一定程度的结构化和标准化。 AI走播和AI创作，降低了内容对个人创意的依赖；AI投流，让数据而非投手的“手感”来决定预算；AI智能工牌，把销冠的盘客逻辑沉淀为可复制的算法。这不是用AI取代人，而是让组织从依赖天才，转向依靠体系，让普通员工也能被赋能，做出接近天才的决策。

四、轻舟已过万重山：给决策者的落地清单

保利的案例之所以值得写入智库，不是因为AI有多神奇，而是因为它为所有依赖“重内容、重线索、重线下成交”的行业，画出了一张高度可参考的作战地图。无论是房地产、汽车、家居，还是教育、金融、医美，任何面临高获客成本和低转化率困境的企业，都可以从中提炼自己的行动方案：

第一，先诊断，再开方。 不要急着买工具，先用一个月时间复盘你的营销漏斗。你最痛的环节在哪？是内容产量不足，还是投放不够精准，还是销售在跟进时浪费了太多线索？保利是全线铺开，但你完全可以先从一个最小的切口，比如“AI短视频创作+AI投流”开始，跑通一个小闭环。

第二，把“内容资产”变“数据资产”。 过去你的内容是消耗品，发布完就沉没。现在，要利用AI工具，把所有图文、视频素材、客户问答都数据化、标签化。每一段内容点击率、转化率的数据，都是喂养算法的养料。你积累的素材越多，你的AI就越懂你的客户，获客成本就越低。

第三，重构前线的“人机协作”流程。 不要幻想用AI机器人完全替代你的顶级销售，那会损失温度和信任。你应该做的是，用AI处理“标准化”环节，把人的精力释放出来做“高价值”环节。让AI销售员完成80%的重复咨询和留资，让你最优秀的真人销售，只去跟进那20%被AI标记为高意向、需要深度沟通的客户。

第四，以ROI为唯一标尺，迭代组织认知。 用数据来破除内部对“人”的迷信。当AI创作的素材留资率持续高于人工创意时，当AI给的盘客策略成交率明显优于资深销售时，组织内部自然会形成新的共识和战斗力。不要试图去说服，直接让冰冷但健康的增长数据去说话。

中国保利集团在财富中国500强中位列第50，它的试水，往往预示着整个中国不动产领域营销范式的正式转向。这不是一场关于技术玩具的演习，而是一场关于生存权的真实战役。当你的对手开始用算法精准狙击每一个潜在客户时，你手里的那份厚厚的营销计划书，和那些昂贵却低效的广告位，还能保护你多久？

破局的道路已经清晰：从相信“人的经验”，到相信“系统的算力”。